Investir dans l’immobilier locatif avant la fin de l’année, bonne idée ?

Investir dans l’immobilier locatif avant la fin de l’année, bonne idée ?

À l’approche de la fin d’année, la question revient souvent : faut-il se dépêcher d’acheter avant le 31 décembre ? La réponse dépend surtout de votre projet, pas du calendrier. Voici les points à avoir en tête avant de vous décider.

Le contexte fiscal a changé en 2026

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il permettait à un particulier de réduire son impôt sur le revenu en achetant un logement neuf pour le louer pendant plusieurs années.

Depuis 2026, il est remplacé par le « statut du bailleur privé » (ou « dispositif Jeanbrun »), créé par la loi de finances pour 2026 dans le cadre du plan « Relance logement ». Il s’adresse aux particuliers qui achètent un logement pour le louer vide, c’est-à-dire non meublé. Le principe est simple : chaque année, une partie du prix d’achat est déduite des loyers avant le calcul de l’impôt. Le propriétaire paie donc moins d’impôt sur ses loyers.

En contrepartie, le propriétaire prend plusieurs engagements : louer le logement vide pendant au moins 9 ans ; le louer à un locataire qui en fait sa résidence principale ; respecter un loyer maximum ; choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Tous les biens ne sont pas concernés : il doit s’agir d’un appartement (un logement situé dans un immeuble collectif), neuf ou ancien. Dans l’ancien, de gros travaux de rénovation sont nécessaires, pour un montant au moins égal à 30 % du prix d’achat.

Ce nouveau régime s’applique à tout logement qui respecte ces critères et qui est acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il n’y a donc aucune urgence à acheter avant le 31 décembre pour des raisons fiscales.

Location meublée ou location nue ?

Le choix entre les deux n’est pas qu’une question de fiscalité. Il dépend du type de bien, de la ville, du public visé.

Les revenus de la location meublée supportent désormais des prélèvements sociaux plus élevés : 18,6 %, contre 17,2 % pour la location nue.

Ni l’une ni l’autre n’est « la bonne » par principe. Un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pourra comparer les deux selon votre situation.

Ce qui fait vraiment la rentabilité d’un investissement

L’avantage fiscal n’est qu’un élément parmi d’autres. Ce qui pèse le plus sur la réussite d’un projet locatif, c’est souvent :

• L’emplacement et la demande locative : un bien facile à louer, dans un secteur où les locataires sont nombreux

• Le prix d’achat et le niveau de loyer réaliste, plutôt que celui espéré : renseignez-vous sur les loyers réellement pratiqués dans le quartier pour des biens comparables, et vérifiez si la commune applique l’encadrement des loyers (un loyer maximal fixé par arrêté, comme à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier)

• Les charges : taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurances, sans oublier les périodes sans locataire pendant lesquelles le crédit continue de courir

• L’état du bien et sa performance énergétique : le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe chaque logement de A à G. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter la note « Mon logement est mal chauffé, dois-je m'inquiéter avant de vendre ? »[EF1] 

• Le coût total de l’achat, frais d’acquisition et frais de crédit inclus

Le financement, un point à ne pas négliger

Les conditions de crédit évoluent et les banques examinent de près les dossiers d’investissement locatif.

Avant de signer quoi que ce soit, faites simuler votre projet : capacité d’emprunt (la somme que la banque acceptera de vous prêter), apport personnel, mensualités et surtout rendement net, c’est-à-dire ce qu’il vous reste réellement chaque année une fois les charges, les impôts et les mensualités payés. Un projet qui paraît rentable sur le papier peut l’être beaucoup moins une fois tous les coûts intégrés.

Alors, faut-il investir avant la fin de l’année ?

Si votre projet est mûr, que votre budget est cadré et que le bien répond à vos critères, il n’y a pas de raison d’attendre inutilement. À l’inverse, acheter dans la précipitation pour « ne pas rater une date » est rarement une bonne stratégie, d’autant que le statut du bailleur privé s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Cet article a une vocation d’information générale, à jour à la date de sa publication, et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Pour chiffrer votre projet, rapprochez-vous d’un notaire, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable.

Vous réfléchissez à un investissement locatif et vous voulez comprendre la réalité du marché dans votre secteur ? Nos agents ERA vous accompagnent pour la demande locative locale et trouver le bien qui correspond à votre projet.