Acheter en indivision (couple, famille) : ce qu'il faut savoir

Acheter en indivision (couple, famille) : ce qu'il faut savoir

Acheter à deux, en famille ou entre amis : dans la plupart des cas, c'est l'indivision. Le bien vous appartient à tous, chacun pour sa part. La principale exception concerne les couples mariés sans contrat de mariage : le bien appartient alors au couple, sans parts séparées.

L'indivision est une situation très fréquente, mais souvent mal comprise au moment de l'achat, alors qu'elle mérite d'être anticipée dès la signature, pas découverte des années plus tard.

 

L'indivision, concrètement, c'est quoi ?

Quand plusieurs personnes achètent un bien ensemble, chacune détient une part du bien, selon la répartition convenue entre elles. Mais cette part est abstraite : personne ne possède "la chambre" ou "le salon". Chacun possède une fraction de la totalité du bien.

C'est le régime par défaut dans plusieurs situations très courantes : un couple non marié qui achète ensemble, qu'il soit pacsé ou non, des époux mariés avec un contrat de séparation de biens, des frères et sœurs qui héritent d'un bien, ou encore des ex-conjoints qui restent propriétaires ensemble en attendant la vente après une séparation.

 

Les décisions ne se prennent pas toutes de la même façon

C'est souvent ce qui surprend le plus : en indivision, toutes les décisions ne demandent pas l'accord de tous. La loi prévoit trois niveaux de décision :

• Les actes conservatoires, qui évitent que le bien se dégrade ou perde de sa valeur (exemple : faire réparer la toiture) : chaque indivisaire peut agir seul.

• Les actes d'administration, qui concernent la gestion du bien (exemples : le louer comme logement, en confier la gestion à une agence) : il faut l'accord des indivisaires qui détiennent ensemble au moins les deux tiers des parts.

• La vente du bien : il faut l'accord de tous.

Cette dernière règle est celle qui bloque le plus souvent les situations : si un seul indivisaire refuse de vendre, il faut passer par la justice.

 

Personne n'est obligé de rester en indivision

C'est un principe important, parfois méconnu : personne n'est obligé de rester en indivision. À tout moment, chaque indivisaire peut demander le partage et ainsi mettre fin à l'indivision, même si les autres ne sont pas d'accord.

En cas de désaccord, plusieurs solutions existent : les autres rachètent la part de celui qui veut partir, celui-ci vend sa part à une autre personne (les autres propriétaires peuvent alors l'acheter en priorité), ou, en dernier recours, le juge ordonne la vente du bien aux enchères. Cette dernière option est rarement la meilleure : elle prend du temps, coûte cher, et le prix obtenu peut être inférieur à celui d'une vente classique.

 

Bien anticiper l'achat évite bien des complications plus tard

C'est là que se joue la vraie différence entre une indivision qui se passe bien et une indivision qui tourne au conflit : tout se prépare au moment de l'achat, pas après.

Concrètement, il est possible, et recommandé, de faire inscrire dans l'acte d'achat les quotes-parts de propriété convenues, en tenant compte des apports de chacun et de la part du financement que chacun prévoit de supporter, plutôt que de partir sur un partage égalitaire par défaut qui ne refléterait pas la réalité des financements. Il est également possible d'anticiper une éventuelle mésentente en signant chez le notaire une convention d'indivision. Cet accord permet aux indivisaires de fixer eux-mêmes leurs règles de gestion : qui gère le bien, comment se répartissent les frais, comment se prennent les décisions. Elle les engage toutefois pour sa durée et ne permet pas de vendre le bien sans l'accord de tous.

 

Une alternative à connaître : la SCI familiale

Pour un achat à plusieurs sur le long terme, notamment en famille, la création d'une société civile immobilière (SCI) est une alternative fréquemment envisagée à l'indivision. Elle permet de fixer vos propres règles dans les statuts (le document fondateur de la société) : qui gère le bien, comment se prennent les décisions. Elle peut aussi faciliter la transmission, par exemple en donnant progressivement des parts de la société à vos enfants. En contrepartie, sa constitution implique des formalités et son fonctionnement un suivi régulier, dont le coût varie selon la situation et le recours à des professionnels.

 

Ce qu'il faut retenir

Acheter en indivision n'a rien d'anormal ni de risqué en soi, c'est même une situation extrêmement répandue. Le vrai enjeu, c'est d'anticiper dès l'achat les règles de fonctionnement et les scénarios de sortie, plutôt que de découvrir les règles du jeu le jour où une mésentente survient.

Vous envisagez un achat à plusieurs et vous voulez être bien conseillé sur la structuration de votre projet ? Nos agents ERA peuvent vous accompagner et vous orienter vers les bons interlocuteurs (notaire, conseiller patrimonial) pour sécuriser votre achat dès le départ.