Marché Immobilier ancien français : Bilan 2024 - Perspectives 2025

Marché Immobilier ancien français : Bilan 2024 - Perspectives 2025

Marché Immobilier Ancien en France : Bilan 2024 et Perspectives pour 2025

Édition Janvier 2025

Bilan 2024 – Une Année de Transition aux Résultats Contrastés mais Encourageants

Comme prévu en janvier 2024, le volume annuel des transactions dans l'immobilier ancien est resté en dessous des 800 000 ventes.

Le premier semestre 2024 a été marqué par des difficultés pour le secteur immobilier en raison de la hausse des taux de crédit, atteignant un pic en décembre 2023.

Malgré une baisse progressive des taux dès le début de 2024, les effets bénéfiques ne se sont pleinement fait sentir qu'à partir du second semestre.

Cette tendance s'est renforcée au dernier trimestre 2024, grâce à la baisse continue de l'inflation et à la diminution des taux d'emprunt immobilier qui en a découlé.

En raison de l'inertie propre aux mécanismes du marché immobilier, l'impact des conditions de crédit défavorables de fin 2023, avec un taux moyen sur 20 ans de 4,26 %, a perduré en début d'année.

Cependant, la légère mais constante reprise des ventes dans l'ancien, soutenue par l'amélioration de l'accès au crédit, laisse entrevoir un rebond pour 2025.

Évolution des Prix : Une Tendance à la Baisse

La baisse des volumes de vente a permis une reconstitution progressive des stocks et une diminution des prix.

En ce début d'année 2025, les prix ont évolué sur 12 mois de la manière suivante :

• Maisons : -3,8 % en moyenne
• Appartements : -0,8 % en moyenne

Ces variations dépendent toutefois de nombreux facteurs, notamment la localisation géographique, la performance énergétique et la demande pour chaque type de bien.

Redémarrage des Ventes à Paris

À Paris, les prix ont reculé en moyenne de -4,7 %, atteignant 9 557 € le m² sur 12 mois. Cependant, de fortes disparités subsistent selon les arrondissements et l'état des biens.

Cette baisse des prix a conduit à une augmentation des ventes de +3,2 % dans la capitale.

Ajustements du Marché en Île-de-France

La correction des prix touche également l'Île-de-France, qui avait connu une hausse marquée après la période Covid.

En moyenne, les prix y ont baissé de -3,8 % sur 12 mois, avec des disparités selon les départements :

• Yvelines : -6,4 %
• Val d'Oise : +5,2 %
• Val de Marne : +4,5 %
• Hauts de Seine : -0,3 % (stabilité relative)

Activité Régionale : Des Résultats Contrastés mais Globalement en Hausse

• Nouvelle-Aquitaine : +9,6 % de ventes
• Occitanie : +8,3 %
• PACA : +4,2 %
• Bourgogne-Franche-Comté : +3,2 %

En revanche, les évolutions ont été plus limitées dans :

• Hauts-de-France : +0,2 %
• Auvergne-Rhône-Alpes : -0,5 %
• Grand Est : -1,3 %
• Bretagne : -9 % (baisse continue de l'activité)

Allongement des Délais de Vente

Les difficultés d'accès au crédit, les exigences en matière de performance énergétique et les résistances des vendeurs à ajuster leurs prix ont globalement tendu les négociations, prolongeant les délais de vente.

Actuellement, 9 transactions sur 10 impliquent des négociations sur le prix.

• Délai de vente moyen : 97 jours, soit 7 jours de plus qu'en 2023.

Profils des Acquéreurs : Un Marché en Évolution

• Secundo-accédants (53 % des transactions) : Leur capacité d'investissement supérieure grâce à un apport plus conséquent les conduit à privilégier les biens sans travaux.
• Primo-accédants (31 % des transactions) : Souvent jeunes, ils rencontrent des difficultés de financement, limitant leur accès à la propriété.
• Investisseurs : Leur présence a diminué en raison d'une fiscalité plus contraignante et des normes énergétiques, passant de 30,6 % en 2022 à 16 % en 2024.

Perspectives 2025 : Vers une Reprise du Marché

Après deux années difficiles marquées par une baisse des transactions, des fermetures d'agences et des tensions financières, les perspectives pour 2025 sont plus optimistes.

Grâce à une stabilisation progressive des taux d'intérêt et à un regain de confiance des acquéreurs, une reprise est attendue, avec un volume de transactions estimé à 850 000 ventes, plus proche des tendances historiques.

L'inflation, actuellement maîtrisée à 1,3 % en décembre 2024, devrait atteindre 1,5 % en 2025, favorisant des taux de crédit sur 20 ans sous les 3 %. Cela devrait soutenir le pouvoir d'achat immobilier des Français et relancer progressivement l'activité.

Cette reprise s'explique par :

• Un ajustement des prix conforme à la capacité d'achat des ménages,
• Une relance progressive du crédit immobilier,
• Un retour à un certain équilibre entre l'offre et la demande.

Les agences ayant su renforcer leur expertise et leur résilience durant cette période devraient pouvoir profiter de cette reprise.

2025 s'annonce comme une année charnière, marquée par des opportunités de reconquête et un retour progressif à un marché plus fluide et dynamique.

Annonces Gouvernementales

Les récentes déclarations de François Bayrou sur la politique du logement laissent entrevoir plusieurs mesures favorables :

• Élargissement du Prêt à Taux Zéro,
• Soutien accru à la rénovation énergétique,
• Aide renforcée aux primo-accédants.

Ces initiatives devraient contribuer à relancer la demande immobilière.

Témoignage d'Éric Allouche, Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier

« Cette situation, conjuguée à des mesures incitatives espérées du gouvernement, devrait créer un environnement favorable à une reprise du marché.

Nous prévoyons ainsi une augmentation du nombre de transactions en 2025, avec un volume qui pourrait atteindre, voire dépasser, les 850 000 ventes. »

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