Dispositif Jeanbrun 2026

Dispositif Jeanbrun 2026

La fin du Pinel fin 2024 a laissé un vide important sur le marché de l'investissement locatif. En réponse, le gouvernement a introduit dans la loi de finances 2026 un nouveau mécanisme : le dispositif Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement.

Opérationnel depuis le 21 février 2026 et valable jusqu'au 31 décembre 2028, ce dispositif change la logique de défiscalisation immobilière. Voici ce qu'il faut retenir.

Un mécanisme inédit : l'amortissement en location nue

Jusqu'ici, l'amortissement fiscal était réservé à la location meublée (LMNP). Le Jeanbrun l'introduit pour la première fois en location nue résidentielle. Chaque année, l'investisseur déduit entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Plus la tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'économie est significative.

Les plafonds annuels sont fixés à 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social, et 12 000 € pour un loyer très social. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 21 400 € par an.

Les conditions d'éligibilité

Le bien doit être un logement collectif — les maisons individuelles sont exclues. Il peut s'agir d'un logement neuf conforme à la RE2020, ou d'un logement ancien ayant fait l'objet d'une rénovation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B après travaux.

La location doit être nue (pas de meublé, pas de saisonnier), en résidence principale du locataire, avec un engagement de 9 ans minimum. Les loyers et ressources des locataires sont encadrés selon trois niveaux : intermédiaire, social, très social.

Avantage majeur par rapport au Pinel : aucune restriction géographique. Le dispositif s'applique sur tout le territoire français.

Ce qu'il faut anticiper avant d'investir

Le Jeanbrun est conçu pour des investisseurs de long terme. En cas de revente avant 22 ans, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit le gain net. Une conservation longue durée permet en revanche d'optimiser pleinement l'avantage fiscal.

Par ailleurs, le bien intègre l'assiette de l'IFI si votre patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros. Une décote de valeur (10 à 20 %) peut toutefois être justifiée en raison du loyer encadré et de l'engagement locatif.

Pourquoi c'est une opportunité réelle à Nice

Nice figure parmi les villes françaises à forte tension locative. La demande de logements intermédiaires y est structurellement supérieure à l'offre, notamment en centre-ville et dans les quartiers proches des pôles d'emploi et des universités. Le Jeanbrun, sans zonage, s'y applique pleinement — que ce soit sur un appartement neuf ou un bien ancien rénové.

La fenêtre est courte : trois ans, jusqu'à fin 2028. Les investisseurs qui se positionnent tôt disposent du temps nécessaire pour construire une stratégie patrimoniale solide.

Vous souhaitez analyser votre projet au regard du dispositif Jeanbrun ? Contactez ERA Immobilier Raimbaldi au 11 boulevard Raimbaldi, Nice.