Immobilier et présidentielle 2027 : faut-il attendre pour vendre à Nice ?

Immobilier et présidentielle 2027 : faut-il attendre pour vendre à Nice ?

Le marché niçois aujourd'hui : stable, avec des acheteurs bien présents

Les prix à Nice se stabilisent à un niveau élevé : un léger recul sur un an, sans décrochage. La demande reste soutenue, portée d'abord par des acquéreurs locaux.

• Prix moyen d'un appartement à Nice (septembre 2026) : 5 219 €/m², soit −1,4 % sur un an (SeLoger)

• Prix moyen d'une maison à Nice (septembre 2026) : 6 427 €/m², soit −0,5 % sur un an (SeLoger)

• Ventes d'appartements anciens dans les Alpes-Maritimes en 2025 : plus haut niveau depuis dix ans, hors rebond post-Covid (CCI Nice Côte d'Azur)

• Profil des acquéreurs dans le 06 en 2025 : 69 % habitent déjà le département, 10 % sont étrangers (CCI Nice Côte d'Azur)

• Taux moyen d'un crédit sur 20 ans (octobre 2026) : 3,66 %, contre 3,17 % début 2026 (Pretto)

Le point de vigilance est le crédit : les taux remontent depuis le début de l'année, tirés par la hausse du taux d'emprunt de l'État français (OAT à 10 ans), passé de 3,5 % en janvier à près de 5 % début octobre. Cette hausse est directement liée aux inquiétudes des marchés sur les finances publiques à l'approche de la présidentielle 2027 : l'élection pèse déjà sur le crédit, et attendre l'après-scrutin expose à des taux encore plus élevés. Le neuf, lui, manque cruellement dans le département (moins de 3 400 logements autorisés en 2025, contre 7 000 par an avant Covid), ce qui reporte la demande vers l'ancien.

Ce que montrent les élections passées : un effet réel mais modeste et temporaire

Une année présidentielle ralentit légèrement le nombre de ventes, sans faire baisser les prix. Le Crédit Foncier a analysé sept présidentielles de 1974 à 2012 (SeLoger, PAP).

• Année précédant l'élection (moyenne 1974-2012) : +4,6 % de ventes dans l'ancien

• Année de l'élection (moyenne 1974-2012) : −3,8 %

• Année suivante (moyenne 1974-2012) : +2,3 %

• 2017, sur un an à fin mars : +7,7 %, avec 867 000 ventes, un record depuis 2006

Les deux dernières élections contredisent la règle. En 2017, le marché a battu des records (Meilleurtaux), avec +29,7 % de ventes en Provence-Alpes-Côte d'Azur. En 2022, environ 1,12 million de ventes ont été signées sur un an : le recul observé ensuite est attribué par les notaires à la hausse des taux, pas au scrutin (Maire-info / notaires).

La leçon est simple : ce qui fait le marché, ce sont les taux, l'emploi et l'offre disponible. L'élection décale quelques décisions de quelques semaines ; elle ne change pas la valeur d'un bien.

Quels acheteurs hésitent, lesquels continuent d'acheter

L'attentisme concerne surtout les investisseurs ; les acheteurs de résidence principale, majoritaires à Nice, achètent selon leur calendrier de vie. Selon un baromètre Discurv pour Maslow.immo (août 2026, 1 000 personnes), 21 % des Français pourraient reporter un investissement locatif selon l'issue du scrutin, mais 12 % pourraient au contraire l'avancer (Maslow.immo). Le climat politique n'arrive qu'en 6e position de leurs freins (21 %), loin derrière les impayés (40 %) et les prix (39 %) (Pretto).

• Résidence principale (familles, mutations, retraites) – sensibilité faible : le projet suit un événement de vie (naissance, divorce, départ à la retraite).

• Investisseurs locatifs – sensibilité moyenne : ils attendent de connaître la fiscalité locative et le cadre des loyers.

• Résidences secondaires (acheteurs français) – sensibilité moyenne : ils craignent une hausse de la taxation des résidences secondaires ou des plus-values.

• Acheteurs étrangers (10 % dans le 06) – sensibilité faible à moyenne : ils réagissent davantage au taux de change, à la situation de leur propre pays et à l'image de la France qu'au résultat lui-même.

• Primo-accédants – sensibilité liée aux taux : leur budget dépend du crédit, pas du scrutin.

Sur les quartiers de Cimiez, Fabron, Mont-Boron ou le Carré d'Or, la clientèle patrimoniale achète sur le long terme : un horizon de 10 à 20 ans dépasse largement un quinquennat.

Vendeurs : pourquoi repousser son projet ne rapporte rien

Attendre l'après-élection n'apporte aucun gain de prix probable et ajoute plusieurs risques. Cinq raisons concrètes :

1. Les prix ne dépendent pas du vainqueur. Historiquement, une présidentielle décale des ventes, elle ne fait pas varier la valeur des biens.

2. Le crédit se renchérit déjà. Le taux moyen sur 20 ans est passé de 3,17 % à 3,66 % en dix mois. Chaque hausse réduit le budget de vos acheteurs : vendre avant qu'elle ne s'accentue protège votre prix.

3. Moins de concurrence aujourd'hui. Quand certains vendeurs attendent, ceux qui restent sur le marché sont plus visibles auprès des acheteurs actifs.

4. Le calendrier réel d'une vente est long. Entre la mise en vente, le compromis et l'acte authentique, comptez en général 4 à 6 mois. Un bien mis en vente cet automne se signe autour de l'élection, quel qu'en soit le résultat.

5. L'incertitude fiscale joue pour la vente immédiate. Si une réforme devait alourdir la taxation des résidences secondaires ou des plus-values, elle s'appliquerait après le scrutin. La vente de votre résidence principale reste exonérée de plus-value.

Enfin, si vous vendez pour racheter, vous vendez et achetez dans le même marché : un éventuel ralentissement vous profiterait à l'achat autant qu'il vous coûterait à la vente.

En résumé

La présidentielle 2027 créera un peu de bruit, surtout chez les investisseurs. Pour un vendeur niçois, le bon moment est celui où son projet de vie est prêt et son bien correctement estimé. L'équipe ERA Côte d'Azur Immobilier, 282 bis avenue de la Californie, réalise une estimation gratuite et vous aide à fixer le calendrier le plus favorable.

ERA CÔTE D'AZUR IMMOBILIER

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