Location saisonnière à Nice en 2026 : ce que tout propriétaire doit savoir

Location saisonnière à Nice en 2026 : ce que tout propriétaire doit savoir

Le marché de la location saisonnière à Nice connaît une transformation majeure en 2026. Entre le changement de municipalité, les nouvelles contraintes réglementaires et la loi Le Meur, nombreux sont les propriétaires qui s'interrogent sur ce qu'ils peuvent encore faire avec leur bien. Tour d'horizon des règles en vigueur, avec les conseils de nos agents.

Le grand changement de 2026 : 90 jours maximum pour les résidences principales

La Ville de Nice a réduit à 90 jours par an la durée maximale de location saisonnière pour les résidences principales, contre 120 jours auparavant. Ce changement, entré en vigueur le 1er janvier 2026, concerne tous les propriétaires qui louent leur logement principal sur des plateformes comme Airbnb ou Booking pendant leurs absences.

Concrètement : si vous habitez votre appartement à Nice et le louez pendant vos vacances, vous ne pouvez désormais le proposer que 3 mois par an maximum. Au-delà, vous risquez une amende.

La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement : obligatoires

Tout propriétaire souhaitant louer un logement en location saisonnière doit effectuer une déclaration préalable et obtenir un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur toutes les annonces publiées en ligne. Cette démarche est gratuite et s'effectue en ligne sur le site de la mairie de Nice. Sans ce numéro à 13 chiffres, votre annonce est illégale — les plateformes peuvent la retirer et la mairie peut vous sanctionner.

Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage obligatoire

Si votre bien n'est pas votre résidence principale, la situation est plus complexe. Les propriétaires de résidences secondaires doivent obtenir une autorisation de changement d'usage avant toute mise en location saisonnière, démarche obligatoire à Nice qui s'effectue en ligne sur changementdusage.fr/nice. La mairie accorde cette autorisation pour une durée limitée à 3 ans.

Point critique : dans les quartiers soumis à quotas, les nouvelles demandes d'autorisation sont suspendues jusqu'au 31 août 2026, dans l'attente d'une décision de justice. Si votre bien se trouve dans une zone concernée, il est actuellement impossible de déposer une nouvelle demande.

Le nouveau contexte politique : une période de transition

Élu maire de Nice en mars 2026, Éric Ciotti marque une rupture nette avec la politique de son prédécesseur. Il entend instaurer un "moratoire réglementaire" pour simplifier les obligations et garantir un cadre plus compréhensible pour les propriétaires de bonne foi. Un statut de "loueur occasionnel" est également annoncé, pour alléger les démarches des propriétaires avec des déclarations simplifiées en ligne.

Cette période de transition crée une incertitude réglementaire qu'il faut surveiller de près — les règles pourraient évoluer d'ici la fin de l'année.

Le registre national unique : nouveau depuis mai 2026

Un registre national unique est entré en vigueur au plus tard le 20 mai 2026, en application de la loi Le Meur. Tout propriétaire doit désormais y inscrire son bien en complément des démarches locales. C'est une étape supplémentaire que beaucoup de propriétaires ignorent encore.

La taxe de séjour : qui paie quoi ?

Les meublés non classés — cas le plus fréquent — sont taxés à 5 % du prix de la nuitée hors taxes, avec une majoration départementale de 34 % au titre de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Cette taxe est collectée auprès du locataire et reversée à la Métropole — les plateformes comme Airbnb la collectent automatiquement dans la plupart des cas.

Avant de louer : vérifiez votre règlement de copropriété

C'est un point souvent oublié : avant de louer en courte durée, vérifiez votre règlement de copropriété. Certains immeubles interdisent ou encadrent la location meublée touristique. Une clause contraire dans votre règlement prime sur votre droit de louer — et peut entraîner des procédures de la part du syndicat de copropriété.

Notre conseil ERA

La réglementation de la location saisonnière à Nice est devenue complexe, et les erreurs peuvent coûter cher. Avant de mettre votre bien en location ou d'acheter un pied-à-terre avec un projet locatif, faites-vous accompagner par un professionnel qui connaît les spécificités de chaque quartier niçois.

Nos agents ERA Côte d'Azur Immobilier sont disponibles pour vous conseiller sur la faisabilité de votre projet locatif, les quartiers concernés par les quotas, et les alternatives à la location courte durée (location meublée longue durée, bail mobilité…).

📍 282 bis Avenue de la Californie, Nice
📞 04 93 71 01 56