Dons familiaux exonérés pour l’immobilier : comment profiter du dispositif avant fin 2026 ?

Dons familiaux exonérés pour l’immobilier : comment profiter du dispositif avant fin 2026 ?

Une opportunité fiscale à ne pas manquer

Bonne nouvelle pour les familles qui souhaitent transmettre un capital immobilier aux jeunes générations ! L’administration fiscale a clarifié en septembre 2025 les conditions d’exonération temporaire des dons familiaux destinés à l’achat immobilier ou aux travaux de rénovation énergétique. Prévue par la loi de finances 2025, cette mesure est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. C’est le moment d’en profiter.

Ce dispositif permet de transmettre jusqu'à 100 000 euros par donateur sans payer de droits, à condition que l’argent soit utilisé pour un achat immobilier ou des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. Un levier puissant pour soutenir l'accès à la propriété ou réaliser des projets ambitieux.

Qui peut donner et recevoir ?

Le dispositif est strictement réservé à la sphère familiale. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et peut être un parent, grand-parent ou oncle/tante si l'ascendance directe fait défaut. Le bénéficiaire, lui, doit être majeur (ou émancipé) et appartenir à la descendance directe (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant). Les neveux et nièces sont également éligibles en l’absence de descendance.

Quels projets sont concernés ?

L'exonération s'applique uniquement si les fonds sont affectés à l'achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d’achèvement), ou à des travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du bénéficiaire. L’usage de la somme doit être justifié clairement.

Conditions strictes pour bénéficier de l’exonération

Le don doit être effectué entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros exonérés, dans une limite globale de 300 000 euros reçus par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire doit pouvoir prouver la date de réception des fonds par des pièces justificatives (relevé bancaire, virement, chèque). À défaut, une déclaration de don manuel (formulaire n°2735-SD) devra être déposée avant le 31 janvier 2027.

Par ailleurs, la dépense financée ne doit pas bénéficier simultanément d’un autre avantage fiscal tel qu’un crédit d’impôt, une charge déductible ou MaPrimeRénov’.

Comment cumuler avec les autres dispositifs existants

Ce régime temporaire ne se substitue pas à l’abattement classique de 100 000 euros prévu par le Code général des impôts. Il est possible de les cumuler si les plafonds ne sont pas dépassés.

Par exemple, un parent peut transmettre en 2025 jusqu’à 200 000 euros exonérés : 100 000 euros via l’abattement permanent, et 100 000 euros via l’exonération temporaire.

Pourquoi agir dès maintenant ?

Le dispositif est limité dans le temps et aucune reconduction n’est garantie. Mieux vaut anticiper les démarches (identification du bien, transmission, déclaration fiscale) pour éviter les blocages. Un retard pourrait compromettre l’exonération.

L’accompagnement ERA : construisons ensemble votre projet immobilier

Si le dispositif d'exonération des dons familiaux repose sur des critères fiscaux strictement encadrés, ERA Immobilier intervient là où votre projet prend forme : à l'achat ou à la vente.

Vous envisagez d'acquérir un bien grâce à une donation ? Nos conseillers vous accompagnent pour construire un projet d'achat solide et adapté à votre budget, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou d'un bien à rénover.

Vous êtes propriétaire et souhaitez évaluer la valeur de votre patrimoine avant transmission ou vente ? Nous réalisons une estimation professionnelle et gratuite de votre bien.

Contactez votre agence ERA pour échanger sur votre projet immobilier et bénéficier de notre expertise.